Питання перше: Наскільки чесними та відвертими є учасники будівельного ринку?
Для тих, у кого мало часу на дослідження ринку нерухомості, або для тих, хто випадково натрапив на цю статтю, але просто хоче дізнатись чи існує спосіб все ж таки розв’язати Гордіїв вузол скажемо наперед: купувати чи будувати - все рівно вирішувати тільки Вам. Що стосується нашої цільової аудиторії, то тут ми підготували немало цікавих і доволі протирічливих аргументів, які, сподіваємось, дозволять кожному читачеві прийняти правильне та вигідне для себе рішення проблеми “будувати або купувати”.
Тепер щодо першої інтриги. Під час підготовки статті, ми не лише зібрали думки власних експертів та свої (а згодом відсортували по принципу: ті, що нам подобається - висвітлюємо краще, а що не збігається з нашою точкою зору - піддаємо нищівній критиці). Нам також було цікаво про що пишуть колеги та конкуренти в мережі і яким чином решта професіоналів радить вирішити таку непросту дилему як власне житло. І за першу годину-півтори отримали справжню сенсацію: будувати будинок - легко, весело і дешево, а купуючи готове, люди переплачують у 2-3 рази (щонайменше). Оскільки економія витрат - це справді потужний аргумент, який наша команда майже у повному складі підтримує, то лишилось лише підтвердити думки інших спеціалістів будівельної галузі. Якби не відразу декілька “але”:
- усі статті про вигоду замовлення будівельних робіт - це або прихована, або ледь-ледь прихована реклама будівельних компаній та постачальників будматеріалів для залучення чергового “інвестора”;
- онлайн-калькулятори приватних архітекторів вражають своєю доступністю, адже описують проекти на понад 70 м2 з невеличкою сауною вартістю у $25 000. Така ціна викликає не стільки захоплення доступним житлом, скільки питання і сумніви щодо її реальності. (Варто зазначити, що за час пошуків в інтернеті, ми зустріли “профі”, який просто радив будь-який кошторис множити на 2 або на 3 - залежно від того, який абзац цитувати);
- не зовсім прозоро описується сам процес зведення коттеджу на 2-4 або більше власників, особистого таунхаусу чи заміського будинку. Наприклад, вартість та оцінка якості земельної ділянки, можливість використання безкоштовних типових проектів в конкретному населеному пункту (або поза ним), а також “нюанси” їх погодження і т. п.
От і вийшло, що бажанню просто порадити людям будуватись самостійно, бо це само собою дешевше (як мінімум, на перший погляд) не судилось здійснитись. Проблема в тому, що місія порядних людей і експертів полягає у всебічному освітленню конкретного питання. А коли перші 5 сторінок пошукової системи видають списки з 10 сайтів і на кожному прямо і не дуже, але пише тільки одне “замовте у нас проект і будівництво, бо це дешевше”, то ми просто зобов’язані надати своїм читачам інформацію у повному обсязі. Щоб раптом ніхто із майбутніх власників придбаних чи побудованих будинків у чесності та відвертості, якщо і не всіх, то, принаймні, певних експертів на ринку нерухомості.
Питання друге: Якщо будувати будинок, то з ким, як і чому точно не варто цього робити без участі фахівців?
Отже, Ваш варіант - це будівництво, Ви сповнені сил та ентузіазму і готові до будь-яких труднощів, але про які саме йдеться? Для того, щоб окремо не описувати різні випадки, давайте разом пройдемось по всіх етапах, умовно кажучи з “нуля”. Коли нема нічого, то починається усе з основного - земельної ділянки, на якій власне, і стоятиме затишний будиночок чи палац у чотири поверхи з вертолітною площадкою і сонячними панелями на даху. Головні питання до землі:
- Де знаходиться і які перспективи, якщо вони взагалі існують. Тобто немає асфальту, поруч не побудовані ні школа, ні дитячий садок, ні поліклініка, ні магазин. Але обіцяють, що скоро буде все (якщо обіцянкам понад 5-10 років, то, скоріше за все, що все життя доведеться прожити без нормальної інфраструктури і з проблемами потрапити додому в дощ, сніг, вітер (може повалити дерева і т. п.) як Вам і близьким, так і пожежникам, поліції, лікарям швидкої.
- Чи призначена саме для будівництва і конкретно - житлового будинку. Так, в Україні узаконюють самовільні забудови і взагалі вирішують багато та набагато складніші проблеми, але чи може бути проблемна (навіть, якщо і безкоштовно) ділянка землі хорошим стартом? Ми вважаємо що ні, бо попереду ще безліч цікавих квестів і на всі потрібно буде витрачати час, гроші, нерви, здоров’я і т.д.
- Чи є знання та можливості перевірити: точний розмір земельної ділянки, стан забруднення середовища, якість грунтів, наявність промислових об’єктів і високовольтних ліній (а також можливі плани щодо їх зведення по сусідству), наявність арештів та кредитів під майно, кількість власників, рівень грунтових вод, можливість та вартість підключення до електричних та газових мереж. А ще потрібно перевірити усі документи, починаючи з довідки з кадастрового бюро і т. д.
Уявіть собі, що це все потрібно зробити, докладаючи море часу, зусиль та фінансів. А про сам будинок ми ще навіть і не згадували. Гаразд усі питання з земельною ділянкою вирішено і щоб показати лише проект майбутніх проблем, кладемо список усіх наступних етапів. Проте вже без окремих пунктів і підпунктів до тих самих пунктів, а також різних уточнень з “зірочками” та текстом, виділеним курсивом. Отже, сухий опис подальшого веселого та економного будівництва самотужки або за участі професійних будівельних компаній-підрядників (які щиро і як один рекомендують замовляти будинок “під ключ”, а не переплачувати вдвічі-тричі за готовий будинок):
- Проведення підготовчих робіт та отримання дозвільних документів (перепрошуємо, але все ж хоча б без декількох підпунктів не обійтись, а ми перебрали далеко навіть не десять варіантів, щоб їх уникнути):
- проектна документація (щоб її зробили, потрібно заплатити);
- права на землю (придбану - тобто оплачену);
- декларація про початок будівництва, заява, паспорт та ІПН (безкоштовно).
- Будівництво приватного будинку (потребує не лише грошей і часу, але і додаткових документів, для отримання яких потрібні інші документи). Зауважте, як делікатно ми досі обходили корупційну складову, але не сумнівайтесь: майже за кожен підпис, довідку та дозвіл доведеться заплатити. Хоч і символічну суму, але не раз і, як правило, готівкою з підписом казначея Сполучених Штатів.
- Нарешті власне вартість самого будівництва заміського будиночка чи міської резиденції:
- оплата підрядникам та робітникам, які здійснюватимуть будівельні роботи;
- купівля матеріалів (цегла, газоблоки, SIP-панелі, оциліндрований брус - все це зовсім неважливо, адже поки що мова йде про витрати загалом);
- оренда будівельної техніки;
- оплата послуг третім особам (наприклад, доставка матеріалів, їх розвантаження і переміщення);
- отримання будматеріалів та вивезення будівельного сміття;
- плата за технагляд;
- постійний і безкінечний форс-мажор, який забере немало часу і грошей, а також мільйони нервових клітин (несправність і ремонт техніки та інструментів, докупівля матеріалів, невчасна доставка або вигрузка не в тому місті і неналежним чином, пошук та найм сторожа, суперечки та навіть судова тяганина з незадоволеними сусідами). Про нещасні випадки на будівництві краще взагалі не думати;
- витрати на підведення та підключення до комунікацій.
Це при тому, що передбачити все - неможливо і навіть досвідчені професіонали час від часу помиляються. І не забувайте, що все це дешеве пекло триватиме від 4-6 місяців до року.
Питання третє: як так сталось, що купити готовий будинок - це врази більші витрати і додаткові ризики?
Тут вже дуже коротко, просто щоб розглянути “мінуси, які не зовсім і недоліки” і “плюси, які не дуже і потрібні”. Загалом все виглядає так:
- Купивши/побудувавши будинок ніхто не застрахований від жахливих сусідів, розбитої дороги та інших факторів непереборної сили або невідомої природи.
- Побудувавши/придбавши нерухомість неможливо бути на 100% впевненим у дотриманні усіх технологій, стандартів та правил:
- є застарілі стандарти;
- технології також мають свої переваги та недоліки, а також доречність застосування;
- буває, що і якісний матеріал бракований, а найкращий архітектор недопрацював, бо святкував одруження доньки).
- Збудувавши/купивши нерухомість, все рівно доведеться витрачатись на ремонт, замовляти дизайнера або самотужки розставляти меблі, миритись з сусідом і т. д.
Про зовсім недолугі аргументи, типу власне будівництво дозволяє контролювати витрати (ніби купівля будинку відбувається не за конкретною, а приблизною ціною) або придбання земельної ділянки - це вигідна інвестиція, а не лотерея потрапити на шахраїв чи отримати невеличкий і постійний рівень грунтових вод у підвалі, ми вже не згадуватимемо.
Вирішуйте самі, наскільки Ви впевнені у можливостях вирішення питань в дуже непростій будівельній галузі України, єдина порада: ніколи не нехтуйте порадами і платними консультаціями експертів (юристів, інженерів, архітекторів-проектантів, ріелторів). Інакше, незначна економія може коштувати більше, ніж усі початкові витрати разом узяті і помножені на три з половиною. =)
